固定資産の交換の特例とは
固定資産の交換の特例とは
固定資産の交換の特例とは、固定資産を土地や建物を同じ種類の資産と交換した場合には、譲渡がなかったものとする特例です。この特例を適用させるためには、例えば土地と土地、建物と建物を交換することになります。
たとえば借地権と底地権を交換する際には、面積交渉ではどうしても解決することができないときなどは、差金で補うことになります。差金というのは、借地権と底地権を交換する際に交換する土地の評価に差がある場合、その差を埋めるために差金として金銭で保障することになるので、その支払われる差金については税金がかかります。
税金がかからない理由は、譲渡した不動産の原価を、交換取得した不動産が引き継ぐことになり、譲渡した不動産は時価ではなく、原価で譲渡したと考えるために、譲渡した不動産の原価で取得したことになるからです。要するに、利益が発生しないことになるので、税金がかからないという理屈になります。
少しややこしいですね。
特例を利用しようとする場合の注意点
譲渡所得税意外の「諸費用」はかかります
交換が成立して、交換差金や贈与などが発生しない場合でも、不動産所得税や登録免許税、印紙税、司法書士や税理士へ頼んだ場合には支払い報酬などを支払うことになります。
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特例の条件が満たされていないと課税対象になります
条件が満たされていない場合には、交換は認められずに、特例制度を利用することができず課税対象となってしまいます。交換により譲渡する資産および取得資産は、いずれも固定資産であることと、不動産業者などの販売用の土地は対象外になります。
満たすべき主な条件は下記のようなものがあります。
- 交換による譲渡する土地は一年以上所有していたこと
- 交換により取得する資産は、交換相手が一年以上所有していたものであり、交換のために取得した土地ではないこと
- 交換で取得した資産は譲渡前の用途でしようすること
- 交換する譲渡土地と取得土地の価額の差がどちらか高い方の価格の二割以内であること
この特例を利用する際には、このような条件を満たしていることを確認してから行うことが大切です。